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二手房交易毁约频发生 升值收益由守约方享有?

发布时间:2015-01-25    来源:湖南民韦律师事务所

近期,因房价上涨,二手房市场交易中毁约事件频频发生。

市民张先生昨日向本报热线反映,他春节前谈好的一套二手房仅仅因为近期房价上升,业主就要毁约。面对双倍赔偿的违约金,张先生说自己才是得不偿失。

买房梦顿成泡影

张先生告诉记者,今年春节期间,他和女儿没有回老家过年,把全部假期用在了看房购房上,最后通过一家中介公司以5000元/平方米左右的价格,敲定了位于梅林关外某小区的一套100多平方米的房子。当时,他缴纳了2万元订金,拿到了卖方开具的收条。不过,卖方对张先生说,他身份证上的名字与房产证上的,有一字之差。他需要先回湖北老家重办身份证,然后才能与张先生到深圳的国土部门进行交易。为了显示诚意,卖方与张先生签署了45个工作日完成交易否则将双倍赔付张先生损失的协议书,并让张先生先期搬进了该套住房。

见此情景,张先生放下心来,一方面向中介公司和提供房源信息的某女士各支付了1.8万元的中介费,另一方面将房子装修一新,静待卖方更改身份证后进行过户。

然而,让张先生始料未及的是,深圳房价在春节后发力上扬。龙华片区的二手房价格也水涨船高。此时,已经办好身份证的卖方却不着急过户了,他通过中介向张先生提出加价五六万元。当张先生表示原来50多万元的购房款已经是穷尽一身积蓄时,卖方提出了愿意赔偿4万元以换取合约中止。

单方毁约屡见不鲜

张先生告诉记者,即使是获得4万元的违约赔偿金,自己仍是输家。如果当初自己购买了其他房子,可能早已过户了。而现在,以同样的价格短期内不可能再买到同等地段的房子了,白白耽误了时机。这对于像他这样月薪不过2000元的上班族来说,买房梦想又变得遥不可及。

记者随后采访了张先生联系的地产中介公司。该公司苏经理告诉记者,不只是张先生一个客户,近期随着房地产市场的再度升温,卖房毁约的案例占该公司交易量的10%左右。即使是他自己最近在东莞购买的一套二手房,也因为房价上涨遭到卖方毁约。一周前,梅林关丰泽湖小区的一位业主提出,要么加价要么毁约。

据深圳市国土局统计, 6月1日~7日全市房产成交均价再创今年新高,上周均价为16540.9元/平方米,环比上升28.1%,最高一天成交均价为18189元/平方米。此前,深圳5月份的新房均价已经是自2008年12月以来的最高位,达到12902元/平方米,创本年度新高。伴随深圳房价一周之内上涨3638.9元/平方米的走势,中原地产、世华地产、中联地产等一些大的中介公司,也普遍遇到类似的毁约情况。

已经入行十余年的宋经理告诉记者,逢房价大幅上涨和大幅下跌导致单方毁约的情况,在二手房市场交易中屡见不鲜。比如在2007年深圳房价飞速上涨期间,很多卖家要么加价出让,要么赔钱毁约;而在2008年下半年,房价一路走低,很多买家担心资产缩水,宁可赔上订金甚至首期款也要退房。

毁约的理由形形色色,包括:有的卖方加价不成后采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效。如让房屋其他共有人出来主张自己不知情,或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的卖方则以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同。有的卖方则直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

升值收益可由守约方享有?

楼市与股市一样有涨有跌。难道没有措施制止单方毁约情况的发生?

张先生告诉记者,他曾向同事们讨主意,不想其中一位同事刚刚因卖房毁约被买家告上法庭。因拒绝原价出让位于红岭路的一套住房,张先生的同事被福田区人民法院裁决赔偿买家4万元违约金。

宋经理告诉记者,”当一套房子在一个月内从100万飙升到130万,而双倍订金不过是四五万元。那么多数人会放弃诚信选择金钱。因此在购房协议中加重违约金的赔偿额度,是目前唯一有助于保证合同如约履行的措施。不过,违约金通常为订金的两倍。多下订金也会增加买方风险。”

采访中记者了解到,面对卖房人为追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约引发诉讼,我国其他城市也在探索制裁措施。2008年,北京市朝阳法院在两起判决中,裁定卖房人须赔偿高达四五十万元的房屋差价损失。

以其中一起诉讼为例,房主在发现楼市价格飞涨后以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房,主张房屋买卖合同无效。法院判决:双方房屋买卖合同可以解除,但房主不但要双倍返还方购房定金,还要赔偿高达50余万元的房屋差价损失。

法院之所以支持差价损失的赔偿,依据是《合同法》第113条规定,”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”法官认为,让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。这对市场公平交易是一个引导行为,即民事交易不能违背诚实信用原则。房子升值带来的利益应该由守约方、诚信方来享有。”守约方的实际损失有多大,法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。而守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。

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